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建物表題登記を自分でやってみた。
家を購入する際に必ず必要なことの一つに「建物表題登記」があります。
通常、建物表題登記を土地家屋調査士に依頼すると相場で大体8万～10万円ほど必要になります。建物表題登記に登録免許税は不要なため、自分で申請すれば大体1,000円以下で済みます。
土地家屋調査士に支払う８万〜１０万円ほどの金額は全額が土地家屋調査士への報酬となります。私自身もこの金額を支払うことがもったいないと感じたため、自分自身で表題登記を申請してみることにしました。
登記費用は、家を購入する際の総額シュミレーションの中で、諸経費の一部として組み込まれていることも多く、必要経費として何も疑問に思わずに土地家屋調査士へ支払う方も多いと思いますが、冷静に考えて１０万円は大金です。この金額が浮けば、家具や家電をもう一つ買うこともできるため、ぜひこのブログを参考にしてみてください。
自分でできる建物表題登記
私自身は「登記」という言葉は聞いたことはあったものの、今まで「登記」に関わることのない人生を歩んできました。つまり「登記」なんて今まで知らなかった素人の私自身でも、専門家に依頼することなく「建物表題登記」を無事終えることができました。
ただ、ネットで以下のように検索すると、
建物表題登記 自分で
「素人ができる手続きではありません」
「ネット調べている時点で自分でできるわけないから土地家屋調査士に頼むべきです」
「住宅ローンを利用する場合は自分で登記できないです」
「本人申請だと家の価値が落ちる」
など、調べると一部否定的なコメントがあり、自分で表題登記することが不安になるかもしれませんが大丈夫です。
従前のとおり、私自身が知識ゼロの状態から住宅ローンを利用していても、無事登記が完了しています。また、そもそも本来登記は、自分自身（本人）が申請するべきものです。できない場合は土地家屋調査士や司法書士が代理で申請できると法律で決まっていますが、本人で登記が出来ない訳無いのです。
さらに、最終的には申請された登記内容は、法務局の登記官が法律に基づき適合しているかチェックするため、登記される内容は誰が申請したとしても同じです。
最低限の知識は必要
建物表題登記を自分でするためには、当然登記に関する最低限の知識と図面作成能力を身につける必要があります。
私自身はまず、以下の本（「自分で登記をする会1」）を購入して、建物表題登記のイメージと流れや必要書類など最低限の知識を習得しました。
ポチップ
ただ、実際に登記申請を提出する先は各県の地方法務局であり、各法務局により若干の登記の流れや必要書類が異なります。そのため、本に書いてあることがそのまますべてその通りかというと違います。
そのため、私は本の他にネット上で本人申請した複数のブログも参考にしつつ、必要な書類を取り揃えました。
また、建物表題登記をする際には建物図面が必要で、この図面が本人申請の場合一番ネックになる点となります。ただ、こちらも手書きやパワポ、フリーCADソフトで簡単に作成できるため問題ありません。私自身はjw-cadというソフトをある程度使いこなせることができたため、CADで図面を作成しています。
建物表題登記の流れ
建物表題登記の流れは大まかに以下のとおりです。
建物完成(水回り、クロス工事等完了後)
↓(即申請）
建物表題登記申請
↓(1~2週間)
登記完了
↓
融資実行（引渡日）＋所有権保存登記＋抵当権設定登記
建物表題登記の申請は、建物が完成した時点で地方法務局に申請を行うことができます。
この「建物完成」というのは、ハウスメーカーから引き渡しが終えた時点ではありません。一般的に、足場が外れていて、外壁、クロス、水回り設備が付いていて住むことができる状態が「建物が完成している」とされているそうです。
本人申請の場合、審査に時間がかかる場合が多いため、融資までの日数を逆算して建物完成後すぐに登記申請を提出する必要があります。融資を受ける銀行によっては、融資実行前に登記状況の確認が必要となることもあるため、事前に、いつまでに登記が完了していなければならないのか銀行へ確認しておきましょう。
登記が完了次第、融資実行及び司法書士にて保存登記と抵当権の設定を行い、建物表題登記に関わる一連の流れは終わりとなります。
必要な書類を準備
| 必要書類 | 施工業者 | 申請者 | 役所 | |
| 1 | 登記申請書 | ◯ | ||
| 2 | 住民票（市区町村窓口)※ | ◯ | ||
| 3 | 建築確認済証※ | ◯ | ||
| 4 | 建築確認申請（副）※ | ◯ | ||
| 5 | 工事引渡書※ | ◯ | ||
| 6 | 図面 | ◯ | ||
| 7 | 案内図 | ◯ | ||
| – | –以下 共有名義の場合必要– | — | — | — |
| 8 | 共有持分証明書 | ◯ | ||
| 9 | 印鑑証明書（市区町村窓口)※ | ◯ |
必要な書類のうち自分で作成する書類は４つだけです。
施工業者や役所からもらう書類がほとんどとなるため、思いの外負担は少ないと思います。
また「※」で記載している原本還付については、表題登記完了後に原本の書類を返してもらう必要がある書類です。
原本還付をする場合には、原本還付が必要な書類をコピーして、そのコピーに「原本に相違ありません。」と記載します。その記載の後に署名、押印（２枚以上になるときは、各用紙のつづり目ごとに契印（割印））したものを申請書に添付して提出します。原本はクリップなどで別に留めて申請書と一緒に提出します。
なお、原本還付請求書を別途作成する必要はありませんと法務局のHPに記載されています。
詳細については、以下の法務局HPに原本還付請求に関する内容が記載されています。
提出書類の綴り方については、３ 提出編でご紹介します。
1,登記申請書
建物表題登記申請を行うための表紙となります。
しかし、この申請書の様式は法務局のHPを確認しても様式がありません。ほかの登記関連の申請書が掲載されているため、それを参考にして建物表題登記用の申請書を作成することになります。
不動産登記の申請書様式について：法務局 (moj.go.jp)
「法務局が提供していない＝指定様式は無い」ということなので、必要事項がしっかり記載されていればどんな様式でも問題ありません。
以下が私が実際に使用した建物表題登記用の申請書となるので、参考程度ですが基本的には赤字箇所を修正すれば完成です。さらに、作成時以下の注意点に気を付けておけば大丈夫かと思います。
▽クリックで画像拡大します。
用紙
・サイズ⇒A4
・紙の一番上部分は申請時に受付シールを貼付するため空けておく
添付情報 記載内容
・会社法人等番号⇒工事引渡書をもらうハウスメーカーの番号を記載（ハウスメーカーに確認しても良いし、自身で調べてもOK）
・共有持分証明書⇒共有名義で登記する場合のみ記載。単独名義の場合は記載を削除
申請日、申請人 記載内容
・申請日⇒提出日を記載
・申請人⇒提出する住民票と一致していること。共有名義の場合、同様の内容を連絡先の番号の後に続けて記載する。
建物の表示 記載内容
・不動産番号⇒空白で記載しない（法務局側で記載するため）
・構造⇒「不動産登記規則 第百十四条」のとおり記載
例：木造かわらぶき、木造亜鉛メッキ鋼板ぶき、鉄骨造かわらぶき等
・床面積⇒図面に記載した面積を転記
・登記原因その日付⇒工事引渡書記載の完成日を記入（私の場合「完成日＝申請日」としました）
2,住民票
住民票は建物表題登記前に事前に新住所へ移して、新住所で申請することがおすすめです。
ただ、住民基本台帳法では、転居をした日から１４日以内に住民票を異動することと規定されています。
しかし、建物表題登記の際には法律に従い、事前に住民票の異動をしたくないという場合でも、融資実行時には一般的に新居の居住確認のため、引渡し前に新住所の住民票が必要となります。つまり、どこかの時点で実際に新居へ住む前に事前に住民票を移す必要があります。
そのため、建物表題登記前に住民票の異動をしておけば融資時等で同じ住民票が使えますし、役所に行く手間も減ります。
以上のことから住民票は建物表題登記前に新住所へ異動し、原本還付請求しておくことがおすすめです。
参考程度ですが、住民票異動日以降に役所から届く郵便は新居へ郵送されます。そのため、住民票異動日から実際の入居開始日までの期間がしばらく空く場合で、心配な方は仮の郵便ポストを新居に仮設で設置しても良いと思います。
3,建物確認済証、4,建築確認申請(副)
建築確認済証及び建築確認申請(副)はハウスメーカー保管しているため、事前にもらっておきましょう。
建築確認申請の正本は役所側で管理しているため副本だけしかありません。確認済証と共に、万が一なくした場合に再発行できないため、取り扱いには注意しましょう。
そのため、確認済証と建築確認申請は必ず原本還付請求です。
また、建築確認申請(副)のコピー添付は全部つける必要がありません。
私が、ハウスメーカーから貰った書類には各種計算書類も含まれていましたが、建物表題登記申請時に添付が必要なのは１面〜４面(A4サイズ）のコピーだけです。申請書側には図面も含めそれ以外の添付は不要となりますが、原本には図面等も含めそのまま提出しましょう。
5,工事引渡書
所有権が申請者にあることを示すために工事引渡書を添付します。
「3,建物確認済証、4,建築確認申請(副)」と「5,工事引渡書」の合わせて3つの書類があれば、登記する建物の所有権が登記申請者にあることを確認できるため、一般的にこの3種類の書類を添付する必要があります。
工事引渡書では無く、建築確認完了検査済証でも代用することができますが、本人申請の場合完了検査を待っている余裕が無いため、工事引渡書をハウスメーカーに出してもらうことが現実的です。
工事引渡書については、ハウスメーカー側が毎回作成しており様式を持っているはずなので、「いつも出している工事引渡書をください」と依頼しましょう。
工事引渡書はハウスメーカーの実印の押印が必要となるため、必要な時期より前に依頼しておきましょう。
また、ハウスメーカーの登記事項証明書や印鑑証明は、令和2年3月30日「不動産登記規則等の一部を改正する省令」により登記申請書に会社法人等番号を記載することで添付が不要となりました。
過去の本人申請の他ブログなどでは、必要と記載されていることも多いため注意してください。
▽クリックで画像拡大します。
こちらも原本還付請求しておくことがベターかと思います。
6,図面
図面はフリーCADソフトのjw-cadで作成しました。cad様式は以下のブログで配布していただいているため、こちらを利用させていただきました。
建物表題登記を自分で作成し提出(テンプレートは無料) | とりあえず何でも自分でやってみよう! (nande-mo.com)
図面のみB4サイズで印刷する必要があるため、パソコンで図面を作成した後にPDFに出力してコンビニで印刷しました。わざわざB4の紙を購入するのはもったいないです…コンビニだと1枚10円なのでオススメです。
図面作成の詳細は図面作成編を参考にしてください。
７,案内図
申請書への添付は不要ですが、登記官が実地調査を行う際に建物の場所がわかるように周辺地図を準備し、申請時に渡す必要があります。
最近ではgoogle mapなどで簡単に住所を検索できるため、案内図が本当に必要なのかと思っていましたが、実際には新規造成地など即時に住所が反映されていないことも多いため必要だそうです。
私の場合は適当に建物周辺のgoogle mapを印刷して、建物位置に赤丸印をつけた案内図を用意しました。この案内図はあくまでも申請書の一部では無いため、そこまで深く考える必要はありません。
案内図を見て、建物の場所がわかるものを作成すれば大丈夫です。
8,共有持分証明書、9,印鑑証明書
最近では、住宅ローン控除を夫婦ともに受けるために共有名義とする方も多いと思いますが、私自身も建物は夫婦２人の共有名義としています。
そんな共有名義の建物を登記する際には「共有持分証明書」が必要になります。この書類の正式名称規定は特にありませんが、「この建物を記載名義人で共有することになっています」と証明する書類を作成し、共有名義全員分の実印を押すことになります。今回私が「共有持分証明書」として作成したため、その内容でご紹介しております。
また、同時に共有持分証明書には実印を使用するため、共有名義全員分の印鑑証明も添付しましょう。印鑑証明についても、後から融資実行時等に必要となるため原本還付請求がおすすめです。
▽クリックで画像拡大します。
本人申請は契約前に確認必須
家を購入する際に、住宅ローンを利用しない場合はハウスメーカーから引き渡し後に登記する流れでも問題ありませんが、実際には多くの方が住宅ローンを利用して家を購入しているのかと思います。
その場合、銀行は融資実行時に建物に抵当権を設定します。建物に抵当権を設定するためには、事前に表題部となる建物表題登記が完了していなければなりません。
ということは、融資実行日（引渡日）前に所有権を示す工事引渡書が必要とり、工事完成前に完了したことを示す書類をハウスメーカーに出してもらう必要があるということです。ただ、ハウスメーカーにより工事代金を支払いしていない状態で、会社の実印を押した工事引渡書を土地家屋調査士以外に出すことができないと言われることもあるそうです。
そのような事態を避けるためにも、「建物工事請負契約」前に事前に本人申請する旨及び必要書類を出してもらえることを確認するとともに、必要に応じて契約書内に明記してもらうと良いと思います。契約前に伝えることで、営業担当も契約を取るために会社に掛け合ってくれる可能性が非常に高いです。
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